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青客冲击IPO抢跑上市或旨在补充资金流

时间:2019-10-14 13:00:54       来源:蓝鲸房产

在链家系自如公寓与蛋壳公寓上市计划仍停留在传言阶段时,“自称”排行“老三”的青客公寓率先迈出了赴美上市的第一步。

美东时间10月7日,长租公寓服务商青客公寓向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件,成为首家在海外递交招股说明书的长租公寓企业。

在荣光的背后,是青客公寓在不到3年时间内累计亏损超过11亿元的现状以及在近9个月内几近停滞的规模扩张步伐。

同时,更令人感到疑惑的是,在自如、蛋壳等行业头部依然按兵不动的背景下,青客公寓急于赴美上市又是出于怎样的考虑?

抢跑上市或旨在补充资金流

在业界习惯以自如、蛋壳、相寓三者锚定分散式长租公寓行业的头部格局后,青客公寓以一封IPO的招股书,让业界重新看到这位行业“老将”不甘居人后的雄心。

资料显示,截至2019年6月30日,青客公寓累计签约房约9.76万间,在行业内稳居前五的位置,业务布局主要以上海为中心的长三角城市群为主。

根据披露,本次青客公寓计划融资1亿美元。同时,伴随着招股书的递交,青客公寓也有很大可能战胜此前上市呼声极高的自如、蛋壳,成为分散式长租公寓领域首家上市公司。

在业内人士看来,青客公寓选择此时上市可能更多是出于现金流的考虑。“青客抢先上市是立足于企业发展的需要。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,“目前看,青客的财务指标还是亏损的,需要是通过上市募资来补充现金流亏空和实现规模扩张。”

事实上,对于多数长租公寓企业而言,实现盈利不是一件能够轻易实现的事情。

作为首批进入长租公寓领域的规模房企,万科董事会主席郁亮曾公开表示:“从回报率来说,我们能够达到1%~2%的回报率,已经很满意了。而SOHO中国董事长潘石屹则更为直接,明确表示长租公寓是个亏钱的生意。

而青客公寓也遗憾地未能成为盈利的少数派,长期桎梏于亏损的深潭之中。

据招股书显示,青客公寓2018财年、2019年6月30日为止的9个月内的净收入分别为8.9亿元、9亿元,期间分别亏损5亿元、3.7亿元。加之2017财年亏损的3.04亿元,在不到3年的时间,青客累计亏损金额已达11.7亿元。

通常来看,当经营活动不能为公司带来充足的现金流,企业的扩张重任无疑将落在融资之上。

同多数行业头部玩家相似,青客此前也已完成了三轮融资。而相较于2019年3月、6月,自如、蛋壳裹挟着腾讯系、阿里系参与的华丽C轮融资,青客公寓的C轮融资完成的更早,也更为低调。

在2018年4月,由摩根士丹利以及凯欣资本联合领投,青客公寓完成了C轮融资,不同于一年后自如、蛋壳的高达数十亿美元的估值以及数亿美元的融资,本轮青客融资金额约为数千万美金。至此,青客累计融资额已超过1亿美元。

但显然,为了在未来“活下去、活得好”,青客公寓有着更大的资金需求。

成军七年,难脱亏损深潭

一直以来,长租公寓均是一个充满争论的产业。一方面,头部企业在规模得不断快速扩张中,吸引到越来越多资本的青睐;另一方面,行业整体盈利难题未解,长期“烧钱”的后遗症最终使得诸多中小参与者以资金链断裂寥寥收场。

在柏文喜看来,分散式长租公寓实现盈利的关键,还是如何提升营收、降低成本来提升经营和通过规模扩展来取得规模效应两条腿走路的方式实现运营层面上的真正盈利,而不能只是靠烧钱来推动规模增长来实现盈利。

形成有效的盈利机制是企业扩张之余,最为迫切需要考虑的问题,然而这个问题即便对于在行业摸索七年的青客来说,仍非易事。

2012年,青客公寓在上海市近郊嘉定区正式成军,作为早期进入长租公寓行业的试水者,在当地政府的大力支持下,青客迅速形成规模,截至2019年上半年末,签约公寓数量约9.76万间,覆盖上海、北京、杭州、南京等多个一二线城市,成为规模位于分散式长租公寓领域前五的佼佼者。

同多数分散式长租公寓企业一样,青客的主要模式是通过将相对简陋的房间改造为标准化房间,并出租给有需求的客户以赚取租金利差及增值服务费用。

不过,从上海嘉定区、闵行区起家的青客公寓,也使其与房源扎堆在城中心的自如、蛋壳等企业,在定位上有所不同。

公开资料显示,青客公寓获取房源主要集中在距城中心相对较远的地铁等轨交沿线上,这样的差异化定位,一方面为青客提供了相对轻松的竞争环境,降低房源获取难度,同时较低的租金也有利于公司保持较高的出租率。

在截至2019年6月30日的九个月内,青客公寓的平均单间每月租金为1149元人民币,在扣除折扣后降至1075元,大幅低于自如、蛋壳等一线品牌超过2000元的平均月租。同时凭借着不俗的性价比,青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率分别为91.6%和92.4%,也在行业居首。

但另一方面,这样的定位也加大了装修等前期投入的成本比例以及更长的投资回收期。资料显示,在长租公寓的成本构成中,装修成本是排在拿房成本之后,占比第二高的成本项,几乎占到总成本的17%,同时作为运营前的一次性投入,极大地考验企业的现金流。

根据招股书披露,在2019年财年的九个月中,青客公寓每个单间平均装修成本约为1.47万元,而这对于单间月租金千元的青客无疑是更大的经营压力。

根据披露,青客最新一期平均租金差比例约为25.1%,对应单间月租金差额约为288.4元,这意味着单间青客公寓,仅收回装修成本便需要51个月的时间,若结合公司在营销中的折扣以及出租率的情况,收回装修成本或将更长。

规模扩张放缓,尝试降低亏损

在行业内,5万间是长租公寓参与者普遍认可的一条盈利线,而在曾经的金光杰眼里,这条线似乎应该再向上提一提,“12万间房是企业的盈亏平衡点。”

发表上述观点的背景是青客刚刚完成C轮融资之时,彼时,“心里不慌”的青客将2018年的目标定位房源数量突破12万间,营收达到12亿元。而据媒体报道,青客的12万目标是在求稳的前提下设立的,事实上,在过去的几年时间内,青客累计签约房间数量均保持着翻番增长的速度。

作为一个微利行业,规模是企业实现盈利的重要途径,而带领青客突破自己口中的“盈亏平衡点”,无疑也是彼时金光杰迫切想要实现的目标。

然而最终青客这个看似不大的目标却未能实现。在2018财年末,青客公寓已签约公寓总量为9.65万间,随后,青客得快速扩张戛然而止,截至今年6月30日,青客累计签约房间总数定格在9.76万间,9个月增幅仅1%。

对此,柏文喜认为,近一年来青客在管公寓数量方面近乎停滞,应该说是青客在致力于管理和运营提升,希望改善业绩,停止扩张有放缓规模以减少亏损之意。

可以看到,规模扩张成为一把双刃剑,青客或有意通过收敛扩张动作,以强化自身的营运能力。

此外,在传统租赁业务盈利空间极为有限的背景下,近年来,青客也有意在增值服务上寻求突破。在解读2017年财报时,金光杰曾表示,2017年虽然增值服务的百万收入规模不足公司5.7亿元总营收的1%,但公司很看好增值服务的发展潜力。

事实上,从近两年数据上看,青客的增值服务贡献率确实有显著提升。截至2018财年结束时,增值服务及其他方面收入已接近总收入9.2%,其中,宽带成为最主要的贡献力量,期间实现收入5114.5万元,而在2019财年的前9个月中,该项收入进一步增长为5624.2万元。

但同时,青客公寓也因宽带费用较高等问题常常被诟病。有业内人士认为,青客公寓选择通过增值服务增加收入,无疑是在租赁业务之外的一个重要补充,但亦需要强化服务质量,并给予租客更多的选择空间,此外,公司也可以通过更好地利用规模优势,为租客提供更为便利、优惠的第三方服务,从而实现双赢的最好结果。

据悉,青客公寓本次IPO所募资金的一部分将用于扩张现有覆盖的公寓和房间数量。在规模至上的长租公寓行业中,青客公寓不会继续将规模停留在10万门槛之前,而未来,青客公寓能否如愿建立良好的盈利模式,并进一步将规模做大,蓝鲸房产将持续关注。