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上海第二批次集中土地出让竞拍正式结束 34宗地全部成交

7月28日,经历了四天竞拍,上海第二批次集中土地出让竞拍结束。

34宗地全部成交(含2宗城中村改造项目用地),共收获土地出让金780亿元,总出让面积约119.66万平方米。

在34宗涉宅地块中,有22宗溢价成交,12宗底价成交,13宗达到中止价进入“一次报价”阶段。根据数据,第二批集中供地平均成交楼面价为33224元/平方米,较今年首批次增加近70%,平均溢价率为4.49%,也比今年首批供地有所提升。

上海本轮集中供地涉宅地块总出让面积109.3万平方米,起拍总价681.7亿元。不包括2宗城改用地,就拿地企业来看,四天下来,国资企业累计拿地额占比93%,宗数占比84%。

对比两个月前的第一次集中供地,此次土拍略有升温,更多的联合拿地和企业补仓,似乎也预示着在优质地块的吸引力下,以“抱团取暖”形式扩充库存,已经成了首要选择。

质与量

经历了疫情后的第一次集中供地,此次第二轮土地供应共34宗涉宅用地,其中包含2宗城中村旧改用地,涉及长宁区、静安区、宝山区、金山区各1宗、松江区2宗、普陀区、奉贤区、杨浦区各3宗、闵行区4宗、浦东新区、青浦区、嘉定区各5宗。

总土地面积约1795亩,总起始价约746亿元。

虽然根据前期报名数据,依旧有9幅地块只有1位竞买人,但是对比6月36幅地块中16幅仅有一人报名,此次热度有了一定回升。

从分布来看,本次各新城及远郊地区土地供应相对谨慎,整体供地进一步向核心区域收缩。然而刚性改善用地增多,例如浦东、青浦及嘉定等区地铁地块较多,长宁区更是拿出了压箱底的地块。

相比之下,此次土拍配建保障房比例下降,除1宗需配建8%以外,其余维持在5%的比例,加之近期上海落户政策,许多享受这一政策的浦东区域地块无疑也增加了自身的吸引力;对比第一次集中供地,本次地块的吸引力对房企来说有着大幅提升。

引人注目的首选是长宁新泾镇地块,周围别墅环绕,二手房市场也较为热门,吸引了众多企业注意,也成为了报名最多的地块。

据出让文件,该地块容积率1.2,规划建面约为2.77万平方米,限高12米,住宅下限为80套。地块位于中外环间的西郊板块,周边是夏都花园、明苑别墅、西郊清溪花园、檀宫等塔尖别墅区,包括“沪上第一豪宅”檀宫、西郊青溪花园、田园别墅等,距离10号线也仅有650米的距离。

最终,长宁西郊地块不负众望,成为楼面价最高,以99884元/平方米被上海城投斩获;同时,该地块也是本批次新房指导价最高的16.3万/平方米,刷新了上海新房指导价。

除此之外,市内另一地块位于静安天目社区地块,出让面积仅6663.6平方米,起始楼板价56201元/平方米,房地联动价达到了12.88万/平方米。这宗地块包含住宅、文体及慈善设施,虽然位于寸土寸金的静安区,但是地块迷你与开发难度挑战,让这一市区地块不及长宁区地块,没有多少企业参与。

最终,上海大宁资产经营集团以底价7.49亿元摘得,成交楼面价56201元/平方米。

由静安区国有企业大宁资产来兜底这一地块,也是预料之中。毕竟此前2019年,同样是静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块,也是由上海大宁资产经营(集团)有限公司底价9.53亿元竞得,楼面价55001元/平方米。

浦东外高桥旧改地块为本批次土拍中成交总金额最高,被上海城建&东岸投资&高行投资联合体以55.38亿收入囊中。

虽然今年房企拿地节奏都越来越低调,但是随着上海政策进一步加持,五大新城的销售利益进一步显现,市的高去化率与利润保障都让越来越多房企愿意参与其中,在质与量的衡量之下,沪上土地热情正在逐步显现。

企业补仓

此次上海第二批集中供地,保利、华发、招商等企业扩仓,似乎成为了另一大主流。

华发在最后一日连拿3宗地块,加上首日浦东唐镇地块,在二批次中权益拿地额达110.4亿,在所有房企中位列榜首。

华发也不乏与其他企业联合拿下的地块,其中,闵行区浦锦街道地块由华发&建发9.65亿元竞得,成交楼面价4.09万元/平方米,溢价率8%;闵行区七宝镇古美北社区地块达中止价,华发通过一次性报价以29.06亿元竞得,楼面价5.07万元/平方米,溢价率8.68%。

除此之外,华发还31.59亿元拍得了宝山区顾村地块,溢价率1.28%,还有浦东新区唐镇中心镇区地块,溢价率9.36%。

从权益金额来看,招商蛇口和保利发展各拿5宗地,招商权益拿地金额87.4亿,位列第二;保利发展以81.6亿排名第三。按照拿地数量来看,保利和招商都以5宗地块位列第一,华发4宗地块位列第二。

保利作为此次土拍拿地最多企业之一,不乏联合拿地动作。而在众多联合拿地之中,保利也在广泛补仓之外,不断通过合作比例来调节自身的资金压力。

其中与越秀便合作拿下了两宗地块,如嘉定区嘉定新城(马陆镇)马陆南社区地块,通过一次性报价以47.43亿元竞得,溢价率9.81%;上海市嘉定区嘉定新城(马陆镇)马陆南社区地块,以人民币47.43亿元竞得。但是两家公司都表示,未来还将成立独立的项目公司来负责这一项目。

不仅如此,保利的合作对象也较为广泛,既有广州国企越秀地产,也有本地国企上海建工。其中杨浦区江浦社区地块就由上海建工&保利联合体以27.64亿元竞得,溢价率7.8%。

除此之外,保利还和招商联合拿下了普陀区中山北社区地块。

招商也通过合作拿地方式,与象屿一同拿下两宗地块,并与南昌市政合作拿下青浦徐泾地块。

上海第二批集中供地的复苏信号,来源于更多民企的参与。

像富绅,还有上海菀丽华置业有限公司等,都积极参与了地块的竞拍,也不乏深耕上海的民营房企上海宝华企业集团有限公司。

这些在上海有着一定项目的民企,通过参与拿地“唤醒”自身的土储布局。南昌市政更是第一次参与上海土地市场,便拿下了2宗地块,宣告进入上海市场。

更低的配建,更多的落户政策,更低的参拍门槛与保证金比例……你方唱罢我登场,虽然上海拿地企业名单在不断变动,但是政策与门槛不断利好下,房企逐渐活跃的积极信号也在不断释出。

标签: 檀宫等塔尖别墅区 沪上第一豪宅檀宫 西郊青溪花园 田园别墅 长宁新泾镇地块 上海第二批次集中土地出让 城中村改造项目

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